Pirkšanas-pārdošanas priekšlīguma vai pirkšanas-pārdošanas solījuma parakstīšana ir nepieciešama pircējam, lai saņemtu hipotēku. Neatkarīgi no tā, vai esat nekustamā īpašuma pārdevējs vai pircējs, šeit ir četri punkti, kam jāpievērš īpaša uzmanība.
Vissvarīgākais
- Nekustamā īpašuma pirkšanas nosacījumi tiek noformēti ar vienpusēju pārdošanas solījumu vai kompromisu, iespējams, ar iemaksas veikšanu.
- Pircējam ir 10 dienu atteikuma termiņš pēc līguma parakstīšanas, un viņš var atteikties no tā, ja viņam netiek piešķirts hipotekārais kredīts.
- Pārdevējam ir jāiesniedz nekustamā īpašuma apskate, kas ir rūpīgi jāizpēta un kas var prasīt remontu pirms pirkšanas.
Pēc darījuma nosacījumu saskaņošanas nekustamā īpašuma pārdevējs un pircējs paraksta iepriekšēju līgumu. Tas ir vienpusējs pārdošanas solījums (pazīstams arī kā pārdošanas solījums), kas ir saistošs tikai pārdevējam, vai pirkšanas-pārdošanas līgums, kas ir saistošs abām pusēm.
Kredītu apdrošināšanas piemēri pie mūsu partnera
No 11 eiromēnesī 20-40 gadus veciem cilvēkiem
No 26 eiromēnesī 40-60 gadus veciem cilvēkiem
No 51 eiromēnesī personām vecumā no 60 gadiem
Pēc tam pie notāra tiks parakstīts galīgais pirkuma līgums. Pirkuma līgums, tāpat kā iepriekšējais līgums, ir nepieciešams, lai saņemtu bankas finansējumu, un prasa rūpīgi izpētīt katru punktu. Šeit ir četri punkti, kurus ir vērts izpētīt sīkāk.
1 – Īpašuma ķīla
Teorētiski, summas samaksa, parakstot solījumu vai pirkšanas-pārdošanas līgumu, nav obligāta, un jebkurā gadījumā tās apmērs netiek regulēts ar likumu. Tomēr parasti pircējs maksā 10 % no pārdošanas cenas, lai rezervētu nekustamo īpašumu . Piemēram, ja pārdošanas cena ir 300 000 eiro, summa, ko maksā persona, kas vēlas iegādāties nekustamo īpašumu, ir 30 000 eiro.
Juridiski šī summa ir kompensācija par nekustamā īpašuma bloķēšanu, bet praksē tā ir pazīstama arī kā drošības nauda. Šis maksājums tiek glabāts pie notāra vai pat pie nekustamā īpašuma aģenta, ja iepriekšējais līgums nav parakstīts notāra birojā, līdz pārdošanas dienai. Ja pircējs atsakās no pirkuma, viņš zaudē samaksāto summu, kas pēc tam pāriet pārdevējam, ja vien viņš neatrodas kādā no tiesas procesiem, kas ļauj viņam atteikties no darījuma, nezaudējot drošības naudu.
Mūsu ieteikumi
Pirkuma-pārdošanas līgumu vēlams parakstīt pie notāra: tas sniedz profesionālu garantiju. Turklāt abām pusēm izdevīgi ir tas, ka notārs darbojas kā eskro aģents, kas nozīmē, ka 10 % no depozīta summas tiks nodoti viņam.
Ņemot vērā ļoti augstās nekustamā īpašuma cenas, daži speciālisti dažkārt jautā pārdevējam, vai viņš piekrīt noteikt imobilizācijas kompensāciju 5 % apmērā, nevis parastā 10 % likmi. Bieži vien šīs kompensācijas apmērs tiek noteikts 10 % apmērā, bet pircējs maksā tikai pusi, par ko puses vienojas, parakstot iepriekšēju līgumu. No pārdevēja puses, izņemot gadījumus, kad viņam rodas grūtības ar savas nekustamā īpašuma pārdošanu, nav jēgas pieņemt 5% kompensāciju: ja imobilizācijas kompensācijas apmērs ir neliels, pircējs, kurš pēc solījuma vai pirkuma-pārdošanas līguma parakstīšanas atradīs izdevīgāku piedāvājumu, var pakļauties kārdinājumam atteikties no darījuma, piekrītot zaudēt samaksāto summu. Pēc ekspertu domām, ja imobilizācijas kompensācija ir noteikta 10% apmērā, pircējs diez vai atteiksies no darījuma.
2 – Līdzekļu izņemšanas periods
Pēc parakstīšanas solījums vai pirkuma-pārdošanas līgums stājas spēkā tikai pēc 10 dienu termiņa beigām. Patiesi, Būvniecības un mājokļu kodeksa (СЖК) L271-1. pants pircējam dod laiku pārdomām un līguma laušanai bez iemesla norādīšanas. Šis 10 dienu termiņš līguma atcelšanai sākas nākamajā dienā pēc ierakstītas vēstules, kas satur abu pušu parakstītu solījumu vai pirkuma līgumu, piegādes vai iesniegšanas dienas. Ja termiņa pēdējā diena ir sestdiena, svētdiena, svētku diena vai brīvdiena, termiņš tiek pagarināts līdz nākamajai darbdienai.
Pašlaik paziņojumi bieži tiek nosūtīti elektroniski. Piemēram, ierakstītas vēstules tiek nosūtītas pa e-pastu, izmantojot sertificētu platformu.
Pircējam savs lēmums par atteikumu jāizsaka ar ierakstītu vēstuli ar paziņojumu par piegādi, kas nosūtīta pārdevējam, notāram vai nekustamā īpašuma aģentam, ja darījums noslēgts ar profesionāla starpnieka palīdzību.
3 – Kredīta saņemšanas atlikšanas nosacījums
Likums centās noteikt skaidru principu, lai neiesaistītu pircēju, kuram ir atteikts hipotekārais kredīts. Saskaņā ar Patērētāju kodeksa L313-40. pantu, ja pircējs paziņo, ka viņa pirkuma finansēšana tiek veikta ar hipotekāro kredītu, solījums vai pirkuma-pārdošanas līgums ir jānoslēdz ar atliktā nosacījuma saņemšanu kredītu. Ja hipotekārais kredīts tiek atteikts, pircējs var atcelt savas saistības un saņemt visu samaksāto kompensāciju par nekustamā īpašuma bloķēšanu.
Šodien speciālisti aktīvi cenšas panākt, lai pircējs precizētu finansēšanas plāna detaļas: termiņu, procentu likmi, summu. Viņš nevarēs izmantot atlikšanas nosacījumu atteikumam, ja banka piedāvās viņam hipotekāro kredītu, kas atbilst līguma nosacījumiem.
Mūsu ieteikumi
Nepiekrītiet finansēšanas plānam, kas jums nav pieejams, zinot, ka, iespējams, jūsu situācija vai jūsu bankas hipotekārā politika neļaus jums saņemt optimistiskos nosacījumus, kas iekļauti iepriekšējā līgumā.
Turklāt pirkšanas-pārdošanas dokumentos bieži tiek norādīts, ka, lai piemērotu atlikšanas nosacījumu, pircējam ir jāiesniedz pierādījumi par diviem atteikumiem hipotekārajā kredītā, kas atbilst dokumentā norādītajām īpašībām. Pat ja jūsu banka vai hipotekārais brokeris neoficiāli ir devis jums savu apstiprinājumu, aizsargājiet savu situāciju, sistemātiski vienlaikus iesniedzot otro vai pat trešo hipotekāro kredīta pieteikumu citās bankās.
4 – Nekustamā īpašuma diagnostika
Pārdevējam ir jāveic noteiktas pārbaudes, kuras veic sertificēts nekustamā īpašuma diagnostikas speciālists. Ziņojums jānosūta notāram, kurš tā pilnu saturu iekļaus pirkšanas-pārdošanas līgumā vai pārdošanas vienošanās. Pārbaudes rezultātiem jābūt spēkā līguma parakstīšanas dienā.
Bet diagnostika ir nopietna lieta. Pirms nosūtīt dokumentu notāram vai nekustamā īpašuma aģentam (pārdevējam), rūpīgi to izpētiet. Daži nekustamā īpašuma diagnostikas speciālisti, neapšaubāmi, apdraudēti ar atbildības draudiem, ir kļuvuši ārkārtīgi stingri un bez vilcināšanās klasificē pat mazāko novirzi, ko viņi pamanījuši, kā bīstamu, piemēram, elektrosadales sistēmā.
Ja tas tā ir, jums var būt interese, lai nepieciešamos darbus un remontu veiktu kompetents speciālists, un pēc tam veiktu jaunu diagnostiku, lai tas nekļūtu par šķērsli pārdošanai vai cenas apspriešanai.
5 – Elementi, kas attiecas uz kopīpašumu
Kopš 2014. gada 24. marta stājās spēkā Likums par īpašuma tiesībām uz nekustamo īpašumu (ALUR), ja pārdodamais īpašums ir kopīpašumā, pircējam pirms priekšlīguma parakstīšanas ir jāsniedz noteikti dokumenti, kas attiecas uz to. Tie ir tieši norādīti Būvniecības un mājokļu kodeksa L.721-2 pantā. Pretējā gadījumā, ja kāds no šiem dokumentiem nav pieejams, pircēja atteikuma termiņš nesākas.
Šie dokumenti satur informāciju par kopīpašuma finanšu stāvokli, kā arī par tā organizatorisko struktūru, ēkas stāvokli un dažādām kopējām sapulcēm, kas notikušas pēdējo trīs gadu laikā. Pārdevēji, neaizmirstiet atrast šos dokumentus uzreiz pēc objekta izlikšanas pārdošanai vai vēršieties pie nekustamā īpašuma pārvaldnieka, lai tos saņemtu. Esiet droši: ja priekšlīgums ir parakstīts pie notāra, viņš parasti tos pieprasīs jūsu vārdā.
